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課程查詢 / 土地經濟學



第一章 緒論
 第一節 土地的意義
 第二節 土地的特性
 第三節 土地與經濟
第二章 土地與人口
 第一節 土地的供給與需求
 第二節 人口論及其修正
 第三節 台灣的土地與人口
第三章 土地地權
 第一節 地權的意義
 第二節 土地地權與所有權
 第三節 土地所有權的保障與限制
第四章 土地登記
 第一節 土地登記的意義
 第二節 土地登記的種類
 第三節 土地登記專有名詞及問題
第五章 土地地租
 第一節 土地地租的意義
 第二節 地租理論
 第三節 地租的經濟分析
第六章 土地價格
 第一節 土地價格的意義
 第二節 土地估價方法
 第三節 土地價格之內容
第七章 土地稅賦
 第一節 土地稅賦的意義
 第二節 地價稅
 第三節 土地增值稅
第八章 土地區位
 第一節 區位的意義
 第二節 區位理論
 第三節 土地區位理論應用
第九章 土地分類
 第一節 土地分類的意義
 第二節 土地的一般分類
 第三節 土地的法令分類
第十章 土地使用區分
 第一節 土地使用區分的意義
 第二節 土地使用區分的種類
 第三節 公共設施用地
第十一章 土地重劃
 第一節 土地重劃的意義
 第二節 農地重劃
 第三節 市地重劃
第十二章 土地開發
 第一節 土地開發的意義
 第二節 土地開發方式
 第三節 國有土地開發
第十三章 土地利用
 第一節 土地利用的意義
 第二節 土地利用區域
 第三節 土地利用與徵收
第十四章 土地投資
 第一節 土地投資概論
 第二節 土地投資的可行性分析
 第三節 土地投資風險概述
第十五章 土地金融
 第一節 土地金融概論
 第二節 台灣土地金融的發展
 第三節 不動產抵押權證券(MBS)
第十六章 土地經營與管理
 第一節 國有土地的經營
 第二節 國有土地的管理
 第三節 土地管理制度
第十七章 土地問題與土地倫理
 第一節 土地問題
 第二節 土地倫理
 第三節 台灣的土地問題與土地倫理
第十八章 土地政策
 第一節 土地政策的意義
 第二節 土地政策的內容
 第三節 我國土地政策之沿革
書封面
第一章 緒論
  一、土地的涵義可分為狹義、廣義、及最廣義三大類,其中,狹義的土地僅指陸地,即一般人日常所稱的土地;廣義的土地係指地球表面之水、陸。最廣義的土地是指一切種類的自然資源,包含自然物如陸地、山岳、河川、湖泊、洋、水流、潮汐等;自然力如空氣、日光、濕氣、熱力、風力、吸力、粘著力、膨脹力等。
  二、土地的基本特性包括土地的位置固定性、有限性、不可替代性、永續性等;土地之自然特性是指自然物體之土地,一般可分為地理位置之固定性、不動性、永續性、不增性與個別性等;土地的組成特性可分為陸地、水力、空氣、及太陽能等特性;土地的人文特性是指土地與人類發生某種關係以後,才會表現出來之特性,包括用途的多樣性,以及社經位置的可變性。除上述的基本特性外,尚包括有自然綜合性、分布區域性、時間與空間的結合性、社會經濟屬性、經濟利用性、其他特性等。
  三、經濟的過度發展以及資源的過度開發與利用,導致全球氣候變遷,天然災害的發生日趨頻繁,其所造成生命財產安全之損失不斷升高,各國面對天然災害之對策,已由傳統之防治工程逐漸轉為事前的風險管理,而土地使用管理在各國防災策略中,則扮演越來越重要的角色。
  四、土地與房地產供需有密切的關聯性,而房地產市場分析因為分析內容與重點的不同,一般可分國家性、區域性、專業性,以及個別性等幾個層次的分析,而區域性必須考慮總體性的經濟發展,專業性必須以區域性為考量,一般性又需以專業性為前提,因此,每一層次的分析是建立在前一層次分析所提供的資訊基礎之上。

第二章 土地與人口
  一、土地的供給線呈垂直狀態,亦即土地的供給彈性等於零,地價是由需要曲線單方來做決定。亦即土地價格水準視需要的強度而定,價格與需要同時變化,這種土地供給不隨土地需求上升而增加的情形,稱為土地的實質供給或土地的自然供給。
  二、土地需求是一條具有負斜率的曲線,而影響土地需求的主要的原因是人口增加所形成更多的糧食、住宅、交通、產業娛樂等的需要,從而促成對農地、住宅地、道路用地、產業用地、娛樂用地等土地需要,人類對這種土地的需要稱為實質需求。但若土地需要是基於土地投機因素而形成的,則可稱為虛偽的需要,或稱為假性需求。
  三、影響土地價格的主要的因素包括土地的自然供給數量、人類利用土地的技能、交通運輸的方式、土地利用的集約度、國家或民間土地的開發情形、公法上或私法上的土地管制、土地的需要變動等;而影響土地的經濟需求的主要因素包括人口數量及其結構、地價的變動、利用土地所能得到的報酬、國民所得與國民生活水準、土地的品質、財富的分配、土地利用的技能、經濟發展的程度、國家的土地政策等因素。
  四、馬爾薩斯的「人口論」主要是根據兩大基本假設衍生而來,而基本假設分別是「人要生存,就需要食物」,以及「異性相吸是必需的,目前加此,將來亦不會改變」,並依此兩大基本假設要件,提出他的人口理論。
  五、台灣有效統治的領土包括台灣島、澎湖群島、金門群島、馬祖列島及南海上的東沙群島、南沙群島中的太平島和中洲島,總面積為36,188.0354平方公里,其中,在有效管轄範圍國土中,其四極分別為極東(基隆市中正區棉花嶼,東經122˚06'25")、極西(南沙群島太平島,東經114˚22')、極南(南沙群島太平島,北緯10˚23')、極北(連江縣東引鄉西引島北固礁,北緯26˚23'08")
  六、台灣人口若以種族來做劃分,則可分為漢族本省人,包括河洛人、客家人、外省人、原住民;但若以文化人類學來區分,主要分為南島語系的台灣原住民族與漢藏語系的漢族,其中,鶴佬人、客家人、多數外省人,皆屬於漢藏語系。

第三章 土地地權
  一、地權係以土地權利為標的之權利,除民法物權編中所規定之純土地物權之外,其他因土地使用所延伸出來的權利,亦應視為土地物權或地權之一種。地權應包括土地的所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、耕佃權或租佃權等。
  二、地權是「土地權利」之簡稱,一般包括土地所有權與土地他項權利;且土地所有權與他項權利,依法律行為而取得、設定、變更時,依法所為之權利限制,亦即地權有其限制條件。土地所有權係指所有人自己使用、收益、處分其所有物,並排除它人干涉之權。
  三、凡國家或政府經依法取得所有權之土地、依法不得為私有之土地、未經人民依法取得所有權之土地,以及私有土地之所有權消滅者,為公有土地。
  四、「平均地權」是指土地私有權與公力管制權之均衡,私人間權益機會之均等,與法律之公平保障。私人保持對私有土地之占有、使用、收益,與處分之完全所有權;政府則依法保留徵稅、徵收、與使用管制之公力管制權;自然增值則應屬於社會公有財富,應全部納稅並歸公。

第四章 土地登記
  一、土地登記係指地政機關依法定程序,將土地及建築改良物的標示、所有權及他項權利之得喪變更情況等應登記的事項,記載於登記地政機關簿冊上,並發給權利書狀,以確定其權利的歸屬,藉以管理地籍、確定產權,並據以課徵土地稅,推行土地政策的基本工作。
  二、土地登記以土地登記業務為主,但所包含的範圍很廣,其主要的類別即土地登記所須登記的項目,包括所有權總登記、建物所有權第一次登記、所有權變更登記、他項權利登記、繼承登記、土地權利信託登記、更正登記、限制登記、塗銷登記、消滅登記,以及其他登記等。
  三、土地登記是一項專業的工作,必須具有法令的基礎,並能夠瞭解其專用術語的內涵,故宜對土地登記的專有用語,以及一般人在土地登記的過程中,經常遇到的問題有所瞭解。

第五章 土地地租
  一、地租發生原因可歸納為土地肥沃的差異、位置的優劣、收穫遞減法則的作用等。
  二、地租在古典時期即為經濟學學者及人民所注意,其中,Thomas Robert Malthus,David Ricardo與Johann Heinnich von Thunen對現代地租理論最有貢獻。
  三、地租理論的闡述已如上述,而它在我們實際生活上的意義,更是值得注意。因為它可以用來解釋我們日常生活中使用土地資源的行為。其中比較重要的為地租與訂定契約租的關係、決定不動產的價值、決定土地資源開發與投資的決策,以及土地資源使用的配置等。

第六章 土地價格
  一、地價可分為理論地價與政策地價,其中,理論地價是按照土地經濟學或一般經濟學所估算並採用之地價,又可分為收益地價與土地市價。政策地價是指政府為了課徵租稅、徵收補償等行政目的,經過專業人員估算,並經土地審查委員會審查通過並公布之地價,又可分為公告地價與公告土地現值。
  二、土地是人類賴於生活與生存的要素,土地價格會隨著經濟的發展而愈來愈高,而形成地價的因素很多,按其特性可分為一般因素、地區性因素及個別因素等。
  三、不動產估價方法主要有比較法、收益法、成本法、土地開發分析法等。

第七章 土地稅賦
  一、土地稅係以土地為課徵客體而徵收的賦稅。土地稅之徵收通常以土地或其改良物之財產價值或收益價值,或對其增值額或生產價額為課稅客體徵收之。
  廣義的土地稅係包括土地原價稅、土地增值(價)稅、土地收益稅、地價稅、土地移轉稅、房屋稅等;狹義的土地稅係指地價稅或土地收益稅及土地增值稅兩種。
  但若依我國土地法第1條規定,土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅。
  二、根據土地稅法第16條之規定,地價稅基本稅率為10‰。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者,其地價稅按基本稅率徵收;超過累進起點地價者,則依規定累進課徵15‰至55‰。
  三、根據土地稅法第28條規定,已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額課徵土地增值稅。又根據土地稅法第33條之規定,在土地增值稅之稅率評定中,土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時,就其漲價總數額未達100%〜200%以上者,徵收土地增值稅40%〜60%;爾後,因政經環境改變而修正為20%〜40%。

第八章 土地區位
  一、區位理論是探討某種土地利用的適當配置,亦即人類活動及產業的最佳立足點;可以指示某種土地利用應選擇某一位置,或指示某一位置的土地應如何利用,藉以獲得最大利益;並研究經濟活動在空間上的影響效果。
  二、古典的區位理論以「屠能之農業區位理論、韋伯之工業區位理論」為代表,以最小成本或最大利潤化為區位選擇原則,注重效率,並以距離之運輸成本為主要考量。認為以生產原料導向之工廠優先於原料供應地區設廠;以市場導向之工廠則於都市內設廠相對上比較有利。
  三、阿龍索(Alonso)與史考特(Scott)從地租競標之觀點,說明不同產業之區域分布;由競租理論的說明,可推知中心商業區的市街地應會有業種聚集的現象。
  四、克里司徒勒的中心地理論又名中地理論,其以系統性的科學概念,配以數學計算,勾勒出不同聚落的分布規律。其認為在一個均質的平原上,各都市(即具有服務機能的中地)會自然形成大小階層,且大都市服務圈大,數量少;小都市服務圈小,數量多。
  五、政府為消弭不均衡空間發展的不利後果,可透過政策手段,加強區域綜合發展,以達成「均衡區域發展,縮短區域差距」之政策目標;而土地區位對經濟發展的影響,可從區域計畫與國土計畫兩方面來加以探討。

第九章 土地分類
  一、隨著社會及經濟之發展,不同土地的用途會產生不同的經濟價值,根據不同用途反映土地差異,而形成所謂的土地類別。一般而言,土地在做分類之前,必須先充分蒐集土地之相關資訊,再利用所獲得之資訊進行有效的管理、運用,然後才能將土地做適當的分類;若分類的原則及目的不同,所得到的土地類型也會有所差異。一般是根據土地的自然特質(即土地的型態),以及土地所從事的經濟活動(即土地的機能)兩部分來做分類的原則。
  二、土地的特性分類即是土地的一般分類,可依據土地的自然特性、用途、社會條件、經濟條件等來做分類。若根據自然資源的使用程度,可竭盡性及可恢復性,將土地分為能耗盡的資源,以及不能耗盡的資源兩大類。若根據土地的組成來分類,則可分為陸地、水、空氣、及太陽能等四種。
  三、土地若按土地法令來做分類,則與土地權益有關的法令很多,主要則以土地法以及土地特別法為分類的依據。其中,土地法之特別法包括耕地三七五減租條例、平均地權條例、都市計畫法、區域計畫法、國民住宅條例、農地重劃條例等。

第十章 土地使用區分
  一、在經濟發展的過程中,隨著人口的增加與國民所得的提高,人民對於居住品質的需求日愈重視,因此,必須對於土地的使用做合理的區分,以配合人民的需要,以及生活品質的提高;而土地使用分區主要可區分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、娛樂區、飛機場、公共設施、特定專用區及其他等。
  二、政府制定土地使用分區管制之目的包括促進土地之利用,使土地利益普及社會全體共享;藉政府之力量,將土地有計畫的編定為各種使用方式。排除土地利用者之不當使用;防止因用途之間衝突而發生負面的外部效果等。
  三、依台北市土地使用分區管制規則,土地使用分區可分為「住宅區」、「商業區」、「工業區」、「行政區」、「文教區」、「娛樂區」、「飛機場」、「公用設施用地」、「特定專用區及其他」等10種使用分區。

第十一章 土地重劃
  一、土地重劃是指為達到土地使用之經濟、便利、合適等目的,而根據法令規定,將一特定地區內各宗土地之地界,重新加以整理劃定,並改善有關之公共設施,再將土地重行分配予土地所有權人的一種過程。
  二、農地重劃係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理,予以交換分合,區劃整理成一定標準坵塊,並同時配合興修水利,整理改良灌溉排水、配置農水路,使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水,以改善生產環境,擴大農場規模,增進農地利用的一種綜合性土地改良措施。
  三、市地重劃是依照都市計畫所規劃的內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路,溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人,按其土地受益比例共同負擔,是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

第十二章 土地開發
  一、市地重劃係指根據都市發展的需要,將都市計畫範圍內,某些不合經濟使用畸零狹小的土地,依據有關法令,予以重新整理、配置;或改善公共設施,使該地區各筆土地面積適當,形狀方正,具備有效使用之合理規模與條件,藉以加強都市土地利用,增進都市建設。
  二、區段徵收係指政府基於特定目的之需要,對一定區域內之土地,全部予以徵收,經整體規劃整理後,若為公共設施需用之土地,由政府直接支配使用;若為可供建築之土地,部分由原土地所有權人折算抵付地價領回或優先買回,其餘土地則以公開標售並限期依法使用,所得價款償還區段徵收開發費用之制度,為現階段政府推展重大經建計畫取得土地之重要手段之一。
  三、開發許可係指事業發展所需之土地,透過土地使用變更、開發與建築管理,經由申請許可手續,取得許可而獲得相關土地的一種方法。它是一種透過許可方式控制土地開發利用之管理制度,地主對其土地之開發也不限於土地使用分區計畫及管制規則所限定的內涵,而是由地主或開發者自行依其土地利用需求擬定土地開發計畫,送經政府開發管制單位審查同意,取得開發許可後進行開發。
  四、都市更新是指藉由實質上之維護、整建、重建等方式,使都市土地得以經濟健全合理再利用,或合理改變都市功能,增進社會公共福祉,提高生活品質,促進都市健全發展。

第十三章 土地利用
  一、從土地利用的觀點而言,要瞭解土地之利用情形,必須先掌握土地利用的三個要素,即範圍、型態,以及強度,才能進一步討論土地利用的問題。
  二、土地利用的特徵是以土地的地形與土壤的性質來做分類,主要有坡度、土壤深度、土壤沖蝕程度,以及母岩性質等,這些因素也是比較容易觀察與測定之因子。
  三、土地徵收的原因很多,主要是為便於讓土地作充分的利用,土地徵收一般可分為公用徵收與政策徵收;在實務操作上,土地徵收大體可分為一般徵收、區段徵收、保留徵收,以及一併徵收等四種,而其主要的法令依據有土地法及土地徵收條例等。
  四、在經濟發展的過程中,土地利用必須要做適當的規劃,但規劃不足於自行,還必須有適當的管理以資對應,而土地利用管理一般可分為法令的規範、成長管理、限制發展等。

第十四章 土地投資
  土地投資是以土地為投資對象,通過對土地進行開發,促進土地增值,從而獲得投資收益。而土地投資又是一項極為複雜而又充滿風險的經濟活動,不僅能為投資者帶來的豐厚收益,而且也有可能使投資者遭受風險而導致損失乃至破產。本章首先介紹土地投資概論,其次介紹土地投資風險,最後經由土地投資的新型管道,介紹不動產投資信託基金(REITs)。

第十五章 土地金融
  土地市場的繁榮和發展需要大量的資金,這是由土地商品的特性所決定的。因此,在土地的經營活動中就需要專門為土地經營的各項活動進行籌資、融資和結算的金融服務。本章介紹土地金融的基本理論,我國土地金融的發展,以及MBS(不動產抵押權證券)。

第十六章 土地經營與管理
  一、國有公用土地是由各直接使用機關來管理,如學校、公園、停車場、市場、道路、國家保育公園、軍事設施、政府機關、機場、港埠、電信、交通、水利灌溉用地、山坡地保護地、水源區保護地、河川用地、海埔新生地等。國有非公用土地大多屬農、林、養殖等低經濟使用之土地,面積小者多為建築用地,以畸零、狹小、成點線狀分布。
  二、國有土地的經營包括編製適當的國土開發計畫、社區管理化、委由地方政府開發利用、土地管理公司化、收益社會福利化、設立國有土地交換制度、提升國有非公用土地價值、國有土地不動產證券化等。
  三、土地的經營與管理除了必須以專業性作考量之外,更重要的是要符合法令的規範,亦即土地的管理必須以法令為依據,並建立制度,才能達到土地的經營與管理之目的,其相關內容可分為土地登記制度、土地分區使用計畫與土地使用管制、土地使用分區劃定、土地徵收制度。

第十七章 土地問題與土地倫理
  一、土地問題及因土地所衍生出來的問題很多,土地立法或土地政策雖與土地問題有對應的關係,但立法未必周延,政策擬定未必盡如人意,因為這涉及各種土地問題的複雜性,以及解決土地問題所需的政策資源與政策工具。
  二、土地倫理是指擁有土地的人,不能單純以經濟利益來考慮土地的價值,而必須同時考量保育的觀念與重視人與土地的關係。
  三、台灣的土地問題很多,主要的問題有公有土地出售、農地釋出、任意興建農舍、林地濫伐與盜取、土石流、土地污染、土地稅賦、土地地形改變、土地與立法,以及其他等問題。

第十八章 土地政策
  一、土地政策是指政府為實現土地分配與土地利用目標,所擬定及採行之方針或途徑,用以解決土地問題的一種策略模式。
  二、土地與政策具有密切的關聯性,可分為土地政策與經濟政策、社會政策、公共政策、國家建設政策、土地制度、土地改革、民生問題等的關係。
  三、土地問題是經濟問題,也是政治問題,土地政策的擬定必須考量政經局勢與人民需求,故其範疇相對較為複雜,而土地政策的內容,一般涵蓋政策的問題、目標、規劃、法令、執行、評估等。
謝明瑞
國立中興大學應用經濟學博士(原農經所)
英國倫敦大學博士後研究
國立空中大學商學系副教授

聶建中
美國新澤西羅格斯大學財務經濟博士
淡江大學財務金融系所教授兼系主任、所長

李元和
美國德州農工大學農業經濟學博士
佛光大學經濟學系教授兼系主任